Đại dịch Covid 19, giá BĐS có giảm?

Tác động đại dịch Covid 19 lên nền kinh tế

Đại dịch COVID-19 đang càn quét khốc liệt trên phạm vi toàn thế giới, gây nhiều tác động tiêu cực chưa từng có tiền lệ lên nền kinh tế thế giới và Việt Nam.

Từ khi đợt dịch Covid-19 lần thứ 4 bùng phát, đặc biệt là tốc độ lây lan, nguy hiểm gấp nhiều lần so với 3 đợt dịch trước, đã gây ra những ảnh hưởng tiêu cực hơn cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản (BĐS) nói riêng. Trong đó, một số phân khúc đã rơi vào tình trạng “đóng băng” và cũng được xem là ảnh hưởng nặng nề nhất, tính thanh khoản gần như bằng 0. Vậy giá BĐS có rớt?

Shophouse Primavira PQ. Xem thông tin tại: https://topbdsviet.com/san-phan/shophouse-dia-trung-hai-sun-premier-village-primavera/

Ai cũng bảo cầm tiền mặt làm vua? Đúng nếu cầm tiền đi mua. Mua gì? Mua nhà mua đất mua đô la, mua dầu mua chứng khoán mua gì cũng được khi giá rẻ. Thời điểm này là lợi thế thương lượng thuộc về người đi mua.  Đa phần các nhà đầu tư BĐS sẽ không cầm quá nhiều tiền mặt sau đại dịch với lý do, tiền sẽ lạm phát mạnh sau đại dịch đi qua. 

Khi chính phủ bơm tiền để cứu nền kinh tế thì lạm phát càng tăng cao. Do vậy nên suy nghĩ lại khi tất cả đèu nghĩ “cầm tiền làm vua” và “giá bds sẽ rớt , thôi chờ mua cho sướng”, có thể đúng ăn may 1 lần chứ nói về thị trường chung thì không đúng. Chúng tôi xin đưa ra một số phân tích như sau:

1. Ai cũng nghĩ giá giảm trong / sau mùa dịch? 

– Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho biết, thị trường BĐS đang rơi vào 2 luồng đối nghịch, nếu như thị trường thứ cấp, do tình hình dịch bệnh nên có nhiều người muốn thanh khoản căn hộ đang sở hữu, tạo cơ hội để người mua nhà với giá thấp hơn so với thời gian trước từ 5 – 10%; thị trường sơ cấp, giá căn hộ vẫn tăng trong suốt thời gian dịch bệnh vừa qua và cũng sẽ có xu hướng tăng tiếp tục trong thời gian tới, do chi phí đầu tư, nguyên vật liệu, lãi vay, chi phí tài chính… đều tăng được tính vào giá bán sản phẩm.

– Bởi ảnh hưởng của dịch bệnh khiến nhiều dự án bất động sản tại các tỉnh miền Nam bị chậm trễ thi công và ảnh hưởng lớn đến tiến độ bàn giao thực tế. Thêm nữa, giá nguyên vật liệu xây dựng tăng “chóng mặt” trên 30% tạo sức ép tăng giá lên gói sản phẩm tung ra thị trường.

– Theo nhiều chuyên gia phân tích giá bất động sản khó giảm khi giá một dự án được hình thành bởi 5 yếu tố gồm: tiền đất, tiền xây dựng, chi phí vốn, chi phí quản lý, lợi nhuận kỳ vọng. Cả 5 yếu tố này không những không giảm còn tăng, chỉ có yếu tố lợi nhuận kỳ vọng chủ đầu tư có thể giảm, nhưng không nhiều.

Biệt thự làng nhiệt đới Sun Tropical Village: https://topbdsviet.com/san-phan/biet-thu-lang-nhiet-doi-sun-tropical-village/

– Các dự án mới ra giá không giảm, do các chủ đầu tư lớn khi mở bán đã có tầm nhìn chiến lược dài hạn. Có chăng CĐT sẽ đẩy mạnh các biện pháp kích cầu, khuyến mãi để tăng tính thanh khoản và hoàn toàn không có chuyện giảm giá bán lên tới 20, 30% như nhiều người nghĩ.

– Chi phí dự án quá cao hoàn toàn không rẻ. Giờ không còn cho lấy đất công, mà phải mua đấu giá, tăng thuế chuyển nhượng bds, tăng khung giá đất, hạn chế cấp phép cho dự án làm kéo dài dong tiền vay vốn, v.v… đẩy chi phí lên rất cao. Do vậy chủ đầu tư không thể bán rẻ được. Giá nhà vẫn cao cho khu trung tâm và trở thành phân khúc cao cấp và siêu cấp. ==> Các dự án trung cấp bắt buộc phải dời ra các khu vùng ven ==> giá đất vùng ven lại lên giá và tất cả các giá phân khúc này cũng phải tăng ; Dân giãn ra thì chính phủ phải làm đường xá cầu cống giao thông. hạ tầng mà lên thì giá đất giá nhà phải lên ==> giá dự án mới phân khúc nào cũng cao hơn rất nhiều ;

– Khi dự án mới ra giá quá cao mà rõ ràng nhu cầu mua vẫn có nhiều, nhu cầu đầu tư vẫn nhiều, thì tiền sẽ đổ lại các hàng tồn hoặc dự án thứ cấp. Đương nhiên phải là các dự án, các sản phẩm tốt. Cầu tăng cung ít ==> giá lại tăng lên. Khi hàng thứ cấp hết hoặc tăng gần bằng hàng mới thì các dự án mới ra lại tăng giá.

– Để cứu nền kinh tế sau đại dịch, chính phủ sẽ phải bơm tiền – > lạm phát. Những người có tiền sẽ rút tiền tìm nơi trú ẩn an toàn tránh lạm phát. Và BĐS vẫn là kênh đầu tư an toàn và hiệu quả nhất.

“Rất nhiều ý kiến nghi ngại về việc nên hay không nên mua nhà vào lúc này. Nếu thực sự có nhu cầu về nhà ở hoặc đầu tư dài hạn thì tốt hơn hết nên mua thời điểm hiện tại. Tuy nhiên, đây không phải là thời điểm dành cho nhà đầu tư lướt sóng”

Shophouse Grand World. Xem thông tin dự án tại: https://topbdsviet.com/danh-muc-bds/phu-quoc/pq-united-center/grandworld-phu-quoc/shophouse-grandworld/

Dịch Covid-19 bùng phát lần thứ 4, đã tiếp tục giáng thêm một “đòn mạnh” vào thị trường BĐS, nhưng cũng mang đến cơ hội cho người có nhu cầu thực về nhà ở và nhà đầu tư dài hạn, bởi dân số tăng, nhu cầu sinh hoạt, kinh doanh tăng theo về lâu dài đất đai sẽ tiếp tục tăng giá. Hơn nữa, BĐS là kênh mà nhà đầu tư có thể mua với giá trị thấp hơn giá trị thực, khác hẳn với kênh chứng khoán, vàng… do được ngân hàng bảo lãnh cho vay.

“Ngoài ra, khi mua tài sản BĐS thì chủ sở hữu được dùng thế chấp để lấy tiền phục vụ nhu cầu đầu tư khác hoặc sử dụng để kinh doanh sinh lời. Vì vậy, về lâu dài nếu nhà đầu tư đủ tiềm lực tài chính vẫn có thể lựa chọn BĐS là kênh đầu tư an toàn, bất chấp những ảnh hưởng từ dịch bệnh”

Nhiều chuyên gia đều chung nhận định, các chủ đầu tư đa thay đổi phương thức tiếp cận khách hàng bằng hình thức bán hàng online, nên vẫn duy trì hoạt động ổn định, thị trường chưa có dấu hiệu tụt dốc. Trong khi đó, người mua đất làm nhà hoặc mua chung cư để ở là kế hoạch dài hạn, nên việc đầu tư vẫn diễn ra và hầu như ít bị ảnh hưởng bởi dịch bệnh, nhưng ở thời điểm này ca nhiễm chưa dừng lại cũng là rào cản để người dân đầu tư.

Hầu hết cuộc khủng hoảng đều tiềm ẩn cơ hội rất lớn, chỉ những nhà đầu tư chuyên nghiệp mới có thể nắm bắt được cơ hội. Đa phần đều muốn nhân cơ hội này để mua hoặc thuê với giá rẻ hơn. Tuy nhiên cần lựa chọn, xem xét kỹ để phòng những rủi ro không đáng có, tránh “tiền mất, tật mang”

2. Chờ mua hàng ngộp? SAI

– Mùa dịch thì người ảnh hưởng nhiều nhất là người mua/thuê nhà cho thuê lại, và ảnh hưởng lớn nhất đến những người nghèo, lao động phổ thông. Nhưng cũng chỉ giảm giá nhà 3-5% so với giá thị trường, không ảnh hưởng mấy. Do giá nhà mới thì tăng, giá thứ cấp thì không giảm, nhu cầu nhiều. Nếu chủ nhà có ngộp thì bán giảm khoảng 10% so với thị trường thì đã ra hàng được. Hiện nay, vẫn chưa thấy nhiều chỗ bán hàng ngộp với giá giảm quá sâu, thậm chí so với đợt dịch đầu tiên, thì đợt dịch này vẫn chưa có hiện tượng “bán bằng mọi cách” như thời kỳ cuối 2008.

– Các dự án đóng tiền theo tiến độ thì các CĐT cũng giãn ra 6 tháng, 1 năm. Chưa thấy dự án nào bàn giao trong 6 tháng tới nên những người mua nhà cũng chưa có áp lực quá lớn ; các Ngân hàng như VPB, Tech đều đang có chính sách giảm lãi, chỉ trả lãi ân nạn nợ gốc 6 tháng v.v… nên các khoản vay vẫn ít bị áp lực hơn nên cũng chưa ảnh hưởng lớn. Hơn nữa các chủ nhà mà đủ điều kiện mua các căn thiệt đẹp giá cao thì không bao giờ phải cắt lỗ cả. Nên giá cũng chỉ đi ngang chứ khó mà đi xuống. 

– Giá nhà chung cư ảnh hưởng ít nhất do khung giá có, theo giá HDMB, giá thị trường nên cũng không thể rớt được, chỉ có thể đi ngang không tăng trong 1 thời gian sau đó lại tăng lên do lạm phát. Đất bị bơm thổi thì sẽ rớt giá rất nhanh trong các khu vực nhung rớt vì giá không thật chứ không liên quan đến dịch hay không. Và dù rớt giá so với giá bơm thổi chứ so với giá gốc trước khi bơm có thấp hơn không? 

Shophouse Grandworld Phú Quốc
Shophouse Grandworld Phú Quốc. Xem thông tin: https://topbdsviet.com/danh-muc-bds/phu-quoc/pq-united-center/grandworld-phu-quoc/shophouse-grandworld/

Tóm lại, nhà đầu tư sẽ thất vọng vì không có đợt giảm giá sâu. Đây cũng là thời gian này là thời gian khá tốt để lựa chọn hàng tốt mà mua vào, chứ không phải hàng rẻ mà mua vào. “Bắt đáy” mà đáy toàn “rác” thì bán lại cũng không được. Bắt cao hơn tý nhưng bắt cá tôm thì mới kiếm được lời các bác nhé. Thị trường sẽ đi ngang 1 thời gian nhưng chắc khó mà giảm nổi.

Nhìn ra thế giới bạn có thể thấy tình hình BĐS ra sao sau khi dịch Covid được kiểm soát (không thể hoàn toàn chấm dứt) như Mỹ, Úc, Hàn Quốc,… giá BĐS đã tăng từ 30%; giá thuê thậm chí đã tăng gấp đôi. Vậy dịch cũng là cơ hội để nhà đầu tư lựa chọn được sản phẩm tốt và mua với giá hời.

“Trong tình hình dịch bệnh thế này nhà đầu tư đang có tình hình tài chính ổn định có thể cân nhắc mua thêm sản phẩm với mức vốn vay ngân hàng từ 20 – 30% giá trị sản phẩm để đầu tư dài hạn. Ngược lại, không nên đầu tư lướt sóng trong giai đoạn này do nhà đầu tư lướt sóng sẽ phải chịu áp lực về dòng tiền do phải trả gốc, lãi vay ngân hàng nên đã buộc phải bán cắt lỗ để giải quyết bài toán tài chính.”

PS: Bài viết là quan điểm cá nhân của người viết. Quý đọc giả có thể comment đưa ra các luận điểm khác. 

Xem thêm: 

– Bài toán lợi nhuận đầu tư Shophouse Meyhomes Capital Phú Quốc: https://topbdsviet.com/bai-toan-loi-nhuan-shophouse-meyhomes-capital/

– Xu hướng đầu tư Boutique Hotel và tiềm năng: https://topbdsviet.com/xu-huong-phat-trien-boutique-hotel-va-tiem-nang-phat-trien-doi-voi-du-lich-viet-nam/

– Bất động sản Phú Quốc hot trở lại: https://topbdsviet.com/bat-dong-san-phu-quoc-hot-tro-lai/

Để lại bình luận tại đây!